Покупать недвижимость — без спешки

С подобными жалобами на нечестных, или, как их ещё называют, чёрных риэлтеров, наши читатели неоднократно обращались и в редакцию газеты. Следует отметить, что практически во всех случаях пострадавший сам добровольно подписывает договор, не ознакомившись как следует с его содержанием, с реальным состоянием недвижимости, или не проверив, с кем он подписывает договор. А в результате – теряет деньги или имущество.

Обманутые жители нередко обращаются за помощью и в агентство по недвижимости Lighthouse Properties. «Зачастую, к сожалению, решение таких проблем связано с большими расходами, а иногда и просто невозможно», – говорит владелец компании Робертс Матисонс. Он делит подобные случаи на осознанное мошенничество, когда в сделке участвует мошенник-маклер, который на самом деле нигде не зарегистрирован, и на неосознанное, когда продавец имущества чего-то не знал или утаил. В любом случае, мошенники как правило не являются гениями и опираются в своих махинациях на непроверенные факты.

Смотрите, кому платите задаток

«Одним из признаков мошеннической сделки является большая поспешность», – отмечает Матисонс. Когда сделка совершается с большой поспешностью, то нет времени ждать, проверять, задавать вопросы, консультироваться. Нередко мошеннические сделки связаны с выплатой задатка. «Сам по себе задаток не является ничем противозаконным. Мы тоже часто используем его, особенно в тех случаях, когда покупателю необходимо получить кредит в банке, и на время, пока банк оформляет кредит, недвижимость, о которой договорились покупатель и продавец, резервируется», – поясняет Матисонс. Обычно размер задатка не превышает 5% от суммы сделки. В мошеннической сделке задаток получает не продавец имущества, а посредник, который якобы помогает оформить сделку. Получив свои деньги, посредник просто исчезает. И поди ты узнай, обманул он тебя или по каким-то причинам сделка не состоялась. В любом случае покупатель теряет сумму задатка. Не всегда можно выйти на владельца имущества, ведь нередко продавец сам не хочет заниматься формальностями и отдаёт подготовку сделки полностью в руки маклера.

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперт обращает внимание на две важные детали: первое – задаток всегда должен перечисляться со счёта за счёт, а не выплачиваться наличными; второе – покупатель выплачивает задаток владельцу имущества, а не посреднику. Иногда деньги может получить и посредник, но в таком случае у него обязательно должна быть доверенность от владельца имущества. К сожалению, такие случаи, когда посредник получает задаток и исчезает вместе с деньгами, не являются редкостью в Вентспилсе. Почему-то обманутые покупатели неохотно идут с заявлением в полицию, и нечистые на руку дельцы продолжают безнаказанно обманывать людей.

Ищите информацию о маклере

Как отличить честного агента по недвижимости от мошенника? Довольно просто. «О легальном агенте недвижимости легко найти информацию в интернете – у него есть домашняя страница, профили в соцсетях, доступна его фотография и регистрационный номер, его можно найти в регистре посредников; он проходит обязательные курсы и его коммерческая деятельность застрахована», – перечисляет Матисонс.

Наряду с официальными сертифицированными агентами недвижимости, на рынке крутится много теневых дельцов – они нигде не зарегистрированы, их деятельность не застрахована. Мршенники выдают себя за компетентных специалистов, используя тот факт, что покупка или продажа недвижимости для семьи – не будни, а, возможно, одно из редких событий в жизни. Поэтому непосвящённому в тонкости торговли недвижимостью человеку трудно отличить специалиста от мошенника.

Покупая недвижимость, эксперт советует проверить, кому она принадлежит и кто её продаёт. Если продаёт не сам владелец, то есть ли у него доверенность, даже если продавец – близкий родственник или друг владельца. Не менее важно убедиться, в каком техническом состоянии находится недвижимость, нет ли каких скрытых проблем, о которых продавец или владелец имущества может не сказать. Поэтому эксперт советует привлечь для оценки реального состояния недвижимости независимого оценщица – инженера или строителя. Особенно внимательно нужно отнестись к недвижимости, которая продаётся по дешёвой цене.

Официально зарегистрированные агентства недвижимости обязаны предоставить покупателю всю информацию об объекте, иначе, если он умолчит, а проблема вскроется в процессе эксплуатации, то ему придётся компенсировать клиенту ущерб. Поэтому легальные агентства никогда не препятствуют техническому обследованию объекта недвижимости представителем третьей стороны, – указывает Матисонс.

Возможны юридические сюрпризы

Помимо технических, при оформлении сделки с недвижимостью могут возникнуть и юридические сюрпризы. Например, когда в Земельной книге многоквартирный жилой дом зарегистрирован как общая собственность и не зафиксировано, что каждая квартира передана в отдельное пользование; в таком случае каждой квартирой могут распоряжаться все владельцы общей собственности.

Несколько лет назад в практике Lighthouse Properties был случай с выплатой задатка при покупке сельской недвижимой собственности. Покупатель не проверил Земельную книгу, и когда пришло время подписывать договор, выяснилось, что большая часть построек на земельном участке не была вписана в земельную книгу. Вспомогательные здания были построены в советское время, и никаких строительных документов у продавца не было. «В этом случае с большим трудом удалось запросить документы из архива и на этом основании часть построек вписать в земельную книгу. На остальные здания пришлось делать новые проекты», – вспоминает Матисонс.

С этого года актуальной темой для покупателя имущества становятся возможные долги, которые отныне закреплены не за владельцем, а за имуществом. Официальное агентство, продавая имущество, запрашивает информацию о возможных долгах и информирует о них покупателя. Если покупатель совершает сделку без посредника, эксперт советует попросить счета за коммунальные услуги, в которых обязательно появится долг, если он есть.

Эксперт предостерегает заключать сделки, в которых часть стоимости вносится наличными деньгами, и в результате в официальных документах появляется не реальная сумма сделки, а заниженная. В таких ситуациях невозможно получить банковский кредит, поскольку понадобится независимая оценка стоимости объекта. Кроме того, «многие думают, что, рассчитываясь наличными деньгами, покупатель сэкономит на налогах. Это заблуждение. Покупая недвижимость, вы заплатите госпошлину в размере полутора процентов от стоимости. Но если захотите продать эту же недвижимость в течение пяти лет, то вам придётся заплатить с разницы между официальной стоимостью покупки и продажи налог на прирост капитала в размере 25,5%», – разъясняет эксперт.

Лучше не торопиться и проконсультироваться

Матисонс приводит также примеры с нечестными квартиросъёмщиками, которые могу выставить объявление о сдаче жилья, которое сами арендуют. Каждому интересующемуся мошенник говорит о большом спросе и просит перечислить депозит. Собрав приличную сумму, мошенник исчезает. И в этих ситуациях эксперт советует не спешить и проконсультироваться с третьей стороной – юристом, нотариусом, агентом по недвижимости.

Специалист также обращает внимание на то, что не всегда участник сделки понимает роль нотариуса в ней. Если нотариус сам готовит договор и составляет нотариальный акт, он обязан разъяснить содержание договора, убедившись, что стороны хорошо понимают, что они подписывают. Но если составлен частный договор купли-продажи, в котором нотариус лишь утверждает просьбу о закреплении, или регистрации недвижимости в Земельной книге, то в такой ситуации он не обязан ни знакомиться с содержанием договора, ни комментировать его. А человек думает, что раз он был у нотариуса, то с его сделкой всё в порядке. Этот нюанс часто используют мошенники. Поэтому и в таких ситуациях полезно не торопиться и проконсультироваться с компетентным специалистом прежде, чем подписывать договор, – советует Матисонс.

Агентство Lighthouse Properties ведёт свою деятельность на рынке недвижимости в Вентспилсе 6 лет. «Объём сделок с каждым годом растёт», – отмечает Матисонс. «Когда начинали работать, репутация агентов по недвижимости в Вентспилсе была довольно негативной – именно из-за дельцов теневого бизнеса. За последние годы среда на рынке недвижимости более-менее упорядочилась, появляются новые агенты, да и жители более обдуманно совершают сделки», – указывает Матисонс.