Гиртс Лусис: Работа интенсивная и динамичная

– Как бы Вы в целом охарактеризовали техническое состояние домов, находящихся в ведении VNĪ? Как оно изменилось за последние годы?

– У каждой вещи свой жизненный цикл, срок службы. Здания очень разные, поэтому важно качество их эксплуатации и обслуживания. Специалисты VNĪ не реже раза в год проводят визуальное обследование домов и документируют ситуацию. Первыми обычно изнашиваются инженерные сети, срок службы которых вдвое короче, чем у фундаментных конструкций здания. В настоящее время мы в основном заменяем водопроводные трубы и сети внутренней канализации, а также электросети, поскольку мощности бытовой техники значительно возросли, и перегрузка ускоряет износ. Серьёзные проблемы доставляют гофрированные битумные кровельные покрытия и мягкие битумные рулонные покрытия, которые имеют относительно короткий срок службы. Крыша – одна из важнейших конструкций, которую следует привести в порядок как можно скорее. Если этого не сделать, то повреждаются и другие конструкции, тем самым ухудшается общее состояние дома, в т. ч. визуальное. В свою очередь, косметическое состояние лестничных клеток напрямую зависит от отношения пользователей квартир к имуществу.

– Каков средний возраст домов, находящихся в ведении VNĪ?

– Большинство многоквартирных домов построено в период с начала 60-х до середины 80-х годов, возрастной диапазон разный. Самое старое управляемое здание (нежилое) построено в 1850 году и находится по ул. Тиргус, 7, а самое новое жилое здание построено в 2000 году – это рядные дома, расположенные по ул. Я. Порука, 14.

– Каков жилищный фонд в Вентспилсе по сравнению с другими городами Латвии?

– Когда въезжаешь в Вентспилс, можно сразу заметить, что фасады утеплены; скажем, на проспекте Лиелайс прекрасно видны цветные фасады. А в Огре, например, утеплённых домов очень мало, и я не знаю, в чём причина – возможно, не набираются голоса собственников квартир. И в Лиепае довольно много домов не утеплено. При этом утепление не означает, что все конструкции в порядке; возможно, здание только визуально выглядит ухоженнее.

– Какие самые важные ремонтные работы были проведены в этом году в домах, находящихся в ведении VNĪ?

– За счёт внешнего финансирования завершено утепление двух домов по ул. Александра, 13 и просп. Лиелайс, 41, заменены крыши четырёх домов по просп. Лиелайс, 37 и 18, ул. Пилс 26, ул. Лиела Дзирнаву, 19. В одном доме отремонтированы крыша и фасад, а также построен новый сарай для дров. За счёт сбережений домов проведены ремонт лестничных клеток, замена водопроводных и канализационных стояков, ремонт лифтов и т. д. На ул. Александра, 15 отремонтировали балконы. Это одна из конструкций, которой следует уделять особое внимание, так как без должного ухода балкон может представлять опасность.

– Какие крупные ремонтные работы планируются в следующем году?

– С точки зрения затрат, самые большие – мероприятия по повышению энергоэффективности, которые мы надеемся начать для четырёх домов. На данный момент не стану называть конкретные адреса, потому что впереди достаточно много бюрократических процедур, плюс надо учитывать голоса жильцов. Замена кровли запланирована в 13 домах, также проведём ремонт фасадов нескольких зданий, и все эти работы требуют привлечения кредитов. За счёт жилищных сбережений, например, планируется разработать техническую документацию или проект, провести ремонт лестничных клеток и замену стояков водопроводной канализации, отремонтировать лифты и пр.

– В многоквартирных домах созываются общие собрания собственников квартир и проводятся опросы о необходимом ремонте. Каковы результаты анкетирования?

– К Рождеству будет обобщён довольно большой объём голосов. Приняты решения по ремонту кровли и фасада за счёт привлечения кредитов. Нам ещё предстоит дождаться результатов других домов, но, похоже, голосование там было положительным.

– Активно ли проходят общие собрания?

– За один раз созвать общее собрание удаётся редко, потому что часто приходит недостаточное число людей. Тогда проводим анкетирование, которое даёт больше надежд на положительный результат.

– В чём причина пассивности владельцев квартир? Что может сделать VNĪ, чтобы убедить в необходимости конкретного ремонта?

– Причин пассивности несколько. Во-первых, слабое понимание сути и затрат на эксплуатацию и содержание жилья. Во-вторых, занятость жильцов. В-третьих, зачастую собственники сдают жилплощадь арендаторам, поэтому не сталкиваются с повседневными проблемами, связанными с эксплуатацией дома, и не имеют мотивацию участвовать в принятии решений. Есть и такие, кто игнорирует проблему, надеясь, что она разрешится сама собой. Я лично столкнулся с отношением людей, когда надо было заменить старую шиферную крышу. Если человек говорит, что достаточно просто перевернуть шифер, то уже ясно, каково отношение. Налицо и конфликт интересов: жителям верхних этажей важно, чтобы в порядке была крыша, а жителям нижних – чтобы холод не шёл из подвала.

Сотрудники VNĪ проводят разъяснительную работу, приглашают на очные встречи, а при недостаточном количестве участников общего собрания отправляют анкеты на электронную почту или бросают в почтовые ящики. Если жильцы не реагируют, мы звоним, напоминаем и просим сдать анкеты, чтобы получить положительный результат.

– Бывают ли случаи, когда даже с помощью анкет не удаётся добиться положительного решения?

– Конечно! Однако в домах, с которыми работаю я, необходимы важные работы (замена кровельного покрытия, реновация фасадов), и люди это осознают, поэтому голосуют положительно. Не скажу, что процент очень высок, но выше 50%. Этого достаточно для того, чтобы Altum выдал кредит и мы могли двигаться дальше.

– С какими расходами следует считаться при различных видах ремонта?

– Затраты могут сильно различаться. Самыми ресурсоёмкими работами являются замена кровельного покрытия и мероприятия по повышению энергоэффективности, а также замена инженерных сетей или реновация комплекса конструкций.

– Какие работы обычно выполняются за счёт сбережений дома?

– Ремонт лестничных клеток, замена водопроводных и канализационных стояков, ремонт лифтов, замена окон и наружных дверей, благоустройство двора, ремонт системы отопления, локальный ремонт крыши и т. д. Ещё сбережения используются для разработки технической документации на плановый капитальный ремонт.

– А какие работы обычно требуют внешнего финансирования со стороны банков?

- По опыту VNĪ, кредиты берутся для участия в программе DME (повышение энергоэффективности жилых помещений), а также на замену кровли, масштабный ремонт фасадов и подвальных помещений.

– Каковы возможные препятствия для получения банковского кредита на ремонт?

– Для получения банковского кредита за должно проголосовать необходимое число собственников квартир, которое обычно составляет 70%. При этом оплата полученных услуг – управление, вывоз мусора, отопление. водоснабжение, канализация – за последние 12 месяцев должна составлять не менее 90% от выставленной суммы. Если в доме плохая платёжная дисциплина, кредит, скорее всего, не выдадут.

– В случае отказа банка можно подать заявку на оформление кредита в финансовой организации Altum. Каковы преимущества этого и какие выдвигает Altum условия получения и погашения кредита?

– Кредит Altum – это альтернатива коммерческому банку, поэтому условия очень схожи. Основное отличие в том, что требуемое Altum количество голосов собственников квартир составляет 50%+1. Остальные условия схожи. Существует ограничение на сумму кредита – не менее 10 000 евро и не более 400 000 евро за дом. Это кредит на ремонт. У Altum есть две программы: на ремонт многоквартирных домов и на мероприятия по повышению энергоэффективности многоквартирных домов.

– Какова годовая процентная ставка по кредиту Altum?

– Процентная ставка составляет 5,9% годовых. На сайте Altum упоминается, что можно рассмотреть другие предложения и получить более низкие процентные ставки. Срок кредита – до 20 лет.

– Каков порядок принятия решений о ремонте и привлечении финансирования? В среднем, сколько времени проходит от принятия решения до начала ремонта?

– Решение о проведении необходимого ремонта и привлечении финансирования принимается на общем собрании собственников квартир или путём заполнения анкет. Перед этим сотрудники VNĪ выполняют достаточно большой объём работ, в т. ч. объявляют закупку и выявляют наиболее выгодное предложение. Затем VNĪ обращается в коммерческий банк, чтобы узнать условия выдачи кредита на конкретный дом, и озвучивают информацию на общем собрании.

Сроки от выявления потребностей до проведения собрания могут быть разными – от 3 месяцев до 12 месяцев и даже больше. А время от принятия решения до начала ремонтных работ может составлять от одного месяца до шести и дольше.

– Что приносит наибольшее удовлетворение в работе и чего Вы пожелаете жителям?

– Работа интересная, динамичная. Жители нам звонят, и мы стараемся оперативно решать проблемы. Мы работаем в интересах людей. Хочется, чтобы каждый житель понимал, что, если он сам приведёт своё имущество в порядок, то и владельцы соседней собственности последуют его примеру. Если сосед навёл порядок, мне тоже хочется сделать среду приятнее. Поскольку цены на энергоресурсы растут, как и платежи, можно принять меры по повышению энергоэффективности. Необходимо активно говорить с нами о проблемах, чтобы мы чётко понимали, чего хотят сами жильцы. В многоквартирном доме, как и в частном, никто, кроме самих жильцов, не решит проблемы. Хотелось бы пожелать большего понимания того, что ответственность за состояние недвижимости несёт каждый владелец квартиры.